スタッフブログ
知らない人多すぎ！融資本申込みで保証料2倍！？
2025.08.25
いわき市での家づくりを検討しているみなさん、こんにちは🏠
住宅ローン保証料の強烈な落とし穴を解説いたします。
住宅ローンは昔のように必ずしも保証人を立てる必要性はないのですが、その代わりに、銀行が負債を抱えてしまわないように“保証会社”というところに、保証料というお金を預けるのが今の仕組みとなっております。
保証料はお客様の勤務先や勤続年数、年収、工事業者、借入額、借入期間、建物の計画内容によって変わりますが、概ね融資金額の0.1%～0.4%分の金額を支払うようになります。
条件が良ければ0.1％となりますが、逆に悪いと0.4%分の保証料となります。
（金利上乗せだと0.1%～0.4％ですが、一括払いの場合は超ざっくりですが借入金額の1%～4%を掛けた金額に近い数字となります）
保証料は事前審査をすると何%か分かりますが、実際に保証料が確定するのは本申込み後の為、仮に事前審査後に購入予定の物件が変わった、ハウスメーカーが変わった、借入期間が変わった、など条件が変われば再審査となり保証料がそれに応じて変わります。
ですが、内容は事前審査の時と変わっていないのに、本申込みすると保証料が上がるケースが御座います。
保証料最大の落とし穴
これもあまり知られていないと思いますが、実際に住宅ローンの審査をするのは銀行ではなく保証会社です。
銀行は住宅ローンを通すために保証会社にお客様情報を送って交渉し、良い条件と勝ち取る、そんな立場です。
ここが凄く重要で、実は銀行が保証会社に審査をお願いするときの書き方によって、保証料が大きく変わるのです。
保証会社との交渉
銀行は事前審査の時にいくらくらいの計画ですよ、と資金計画を立てて保証会社と交渉します。
仮に資金計画は土地除いて3000万円+諸費用とします。
銀行はその通り土地除いて3000万円+諸費用です、と保証会社に伝え、保証会社はそれを鵜呑みにし担保評価をし、一定の掛け率で保証料を計算します。
その結果、仮に保証料60万円だったとしましょう。
その後、ハウスメーカーと打合せが順調に進み、借入金額も3000万円と当初と変わらず本申込みをします。
ただし、ハウスメーカーの資金計画では建物本体2700万円、外構工事300万円（施主工事）となっており、総額は変わらないですが外構工事が別業者にて工事と書いてます。
それを見た銀行員は建物は「2700万円、その他諸費用+300万円の外構工事」と保証会社に伝えます。
そうなると、計画内容は同じでも建物本体価格が3000万円から2700万円に減額となり、担保価値が下がるので保証料がガラッと変わります。
例えば事前審査で60万円だった保証料が120万円になったりするわけです。
その後、お客様としては増えた分の保証料60万円を現金で捻出するか、工事内容を見直しするか、もしくは更に保証料が増えた分、住宅ローンを増額しなければなりません。
計画内容は変わらないのに、、、
お客様としては当初と何も内容が変わっていないのに、銀行員の事前審査と本申込みの書き方（保証会社への伝え方）が変わるだけで、お客様負担が1.5倍、もしくは2倍になることもあるんです。
本当に驚きです、、、
ただしここで私が伝えたいのは、銀行員の書き方、伝え方が悪い、ということではなく、当初の事前審査の段階から銀行員とコンセンサスを取って間違えのないように進めていく必要がある、ということです。
銀行から保証会社への書類の書き方までお客様が分かるはずもないですが、本当にそれによって大きく審査結果が変わることがありますので、是非住宅ローンの事前審査をする時には、念入りに相談しながら進めていくことをオススメいたします。
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